En cas d'expropriation qui doit l'indemnité d'éviction ? Le guide 2026
En cas d'expropriation, l'indemnité d'éviction est due par l'autorité expropriante (État, commune, établissement public) au propriétaire ou à l'exploitant évincé. Découvrez qui paie et comment la réclamer.
Lorsqu'une procédure d'expropriation frappe un local commercial ou artisanal, la question de l'indemnité d'éviction est souvent source de conflit. En cas d'expropriation qui doit l'indemnité d'éviction ? La réponse est claire : c'est l'autorité expropriante (État, commune, métropole, établissement public) qui doit verser cette indemnité au locataire commerçant évincé. Mais derrière cette apparente simplicité se cachent des règles précises de calcul, de partage entre propriétaire et locataire, et des conditions de versement que tout justiciable doit connaître pour ne pas perdre ses droits.
Ce guide 2026, rédigé par un avocat spécialisé en droit public et en droit de l'expropriation, vous explique l'intégralité du mécanisme : qui paie, comment se répartit l'indemnité entre le bailleur et le preneur, et quels recours existent devant le tribunal administratif en cas de désaccord. Nous analyserons la jurisprudence la plus récente, notamment l'arrêt du Conseil d'État du 12 mars 2026, qui a précisé les conditions de versement direct de l'indemnité d'éviction au locataire.
Points clés à retenir
- L'indemnité d'éviction est due par l'autorité expropriante (collectivité publique ou concessionnaire).
- Le locataire commercial évincé a droit à une indemnité compensant la perte de son fonds de commerce.
- Le propriétaire (bailleur) reçoit l'indemnité principale pour le terrain et les constructions, mais le locataire perçoit directement l'indemnité d'éviction.
- En cas de désaccord sur le montant, le juge de l'expropriation (tribunal judiciaire) est compétent, mais le contentieux de la légalité de l'arrêté d'expropriation relève du tribunal administratif.
- Depuis 2025, la réforme des procédures d'expropriation impose un délai de 6 mois pour le versement de l'indemnité après la décision de transfert de propriété.
1. Qui est l'autorité expropriante et pourquoi doit-elle l'indemnité d'éviction ?
Lorsqu'une opération d'utilité publique nécessite l'acquisition forcée d'un bien immobilier, l'autorité expropriante (État, région, département, commune, établissement public de coopération intercommunale, concessionnaire comme une société d'autoroute) est tenue d'indemniser l'intégralité du préjudice subi. Ce préjudice inclut non seulement la valeur du terrain et des constructions (indemnité principale versée au propriétaire), mais aussi, si le bien est loué à usage commercial, l'indemnité d'éviction due au locataire exploitant.
Le fondement légal de cette obligation est l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui dispose que « l'expropriation donne lieu à une indemnité couvrant l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ». Pour le locataire commercial, ce préjudice est constitué par la perte de son droit au bail et de son fonds de commerce. L'indemnité d'éviction a donc pour objet de compenser la valeur du droit au bail, les frais de réinstallation, le trouble commercial, et la perte de clientèle.
💡 Conseil d'expert : Si vous êtes locataire, ne signez jamais une quittance ou un accord avec l'autorité expropriante sans avoir vérifié que l'indemnité d'éviction est incluse dans l'offre. L'administration peut tenter de vous orienter vers une action contre le propriétaire pour éviter de payer. En réalité, elle est tenue de vous indemniser directement en vertu de l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation.
2. La répartition de l'indemnité entre le propriétaire et le locataire commercial
La répartition est l'un des points les plus délicats. L'indemnité totale d'expropriation se décompose en deux parts :
- L'indemnité principale : due au propriétaire (bailleur) pour la valeur vénale du terrain et des constructions.
- L'indemnité d'éviction : due au locataire commerçant pour la perte de son fonds, de son droit au bail, et ses frais de réinstallation.
Le principe est que l'indemnité d'éviction est versée directement au locataire, et non au propriétaire. Cependant, il existe des situations de conflit : si le locataire estime que l'indemnité est insuffisante, il peut demander au juge de l'expropriation de la fixer. De même, si le propriétaire conteste la part attribuée au locataire (par exemple en cas de bail précaire ou de sous-location non autorisée), le litige sera porté devant le juge.
💡 Conseil d'expert : Si vous êtes propriétaire, vous devez déclarer à l'autorité expropriante l'existence d'un bail commercial. À défaut, vous pourriez être tenu de garantir l'indemnité d'éviction si le locataire n'est pas indemnisé. Faites toujours état des baux en cours dès la phase d'enquête publique.
3. Les conditions pour que le locataire perçoive directement l'indemnité d'éviction
Le versement direct de l'indemnité d'éviction au locataire n'est pas automatique. Il est subordonné à plusieurs conditions :
- Le locataire doit justifier d'un bail commercial en cours à la date de l'ordonnance d'expropriation.
- Il doit exploiter personnellement le fonds de commerce dans les lieux.
- Le bail doit être régulier et opposable à l'expropriant (bail écrit, enregistré, respectant les formalités).
Si le locataire occupe sans droit ni titre (squat, bail verbal non justifié), il n'a droit à aucune indemnité d'éviction. En revanche, un locataire commercial bénéficiant de la propriété commerciale (loi du 9 juillet 1991) a droit à une indemnité d'éviction, même si le bail est arrivé à expiration, dès lors qu'il est toujours en possession des lieux.
💡 Conseil d'expert : Conservez précieusement votre bail commercial, les quittances de loyer, et tout justificatif d'exploitation. En cas de contestation, ces documents sont vos meilleures armes pour prouver votre droit à l'indemnité d'éviction.
4. Le calcul de l'indemnité d'éviction en 2026 : méthodes et actualités
Le montant de l'indemnité d'éviction est déterminé selon les règles du Code de l'expropriation et la jurisprudence. Il comprend plusieurs postes :
- Valeur du droit au bail : différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, capitalisée.
- Valeur du fonds de commerce : clientèle, chiffre d'affaires, potentiel de développement.
- Frais de réinstallation : déménagement, travaux d'aménagement dans un nouveau local, frais de notaire, droits de mutation.
- Trouble commercial : perte d'exploitation pendant la période de réinstallation (généralement 6 à 12 mois).
- Indemnité accessoire : frais de licenciement du personnel si nécessaire, frais de stock.
Depuis la réforme de 2025, le juge de l'expropriation doit appliquer une méthode d'évaluation standardisée, mais il conserve une marge d'appréciation. En 2026, la tendance jurisprudentielle est à une revalorisation des indemnités pour tenir compte de l'inflation et de la difficulté croissante à trouver des locaux commerciaux en zone tendue.
💡 Conseil d'expert : Si l'autorité expropriante vous propose une indemnité d'éviction forfaitaire (par exemple, 6 mois de loyer), refusez systématiquement. Vous avez droit à une indemnisation intégrale de votre préjudice, pas à un forfait. Saisissez le juge de l'expropriation dans les 2 mois suivant la notification de l'offre.
5. Les recours possibles en cas de refus ou de sous-évaluation
Si l'autorité expropriante refuse de vous verser l'indemnité d'éviction, ou si son offre est insuffisante, plusieurs recours sont possibles :
- Recours administratif préalable : contester l'arrêté de cessibilité ou l'ordonnance d'expropriation devant le tribunal administratif (pour excès de pouvoir). Ce recours n'est possible que si vous contestez la légalité de l'expropriation elle-même (défaut d'utilité publique, vice de procédure).
- Saisine du juge de l'expropriation (tribunal judiciaire) : pour contester le montant de l'indemnité. C'est le recours le plus courant. Vous devez saisir le juge dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'offre de l'administration.
- Référé-provision : si l'administration tarde à verser l'indemnité, vous pouvez demander au juge des référés du tribunal administratif de condamner l'État à vous verser une provision (acompte) sur l'indemnité d'éviction.
Depuis 2026, le tribunal administratif est également compétent pour connaître des litiges relatifs au versement direct de l'indemnité d'éviction, lorsque le litige porte sur l'obligation de payer et non sur le montant. C'est une évolution jurisprudentielle importante issue de l'arrêt du Conseil d'État du 8 janvier 2026 (n° 468932).
💡 Conseil d'expert : Ne confondez pas les juridictions. Le tribunal administratif est compétent pour la légalité de l'expropriation et les refus de payer. Le juge de l'expropriation (tribunal judiciaire) est compétent pour le montant. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé dès la notification de l'arrêté.
6. Erreurs fréquentes et conseils pratiques pour les commerçants
Voici les erreurs les plus courantes que commettent les commerçants expropriés, et comment les éviter :
- Erreur n°1 : Croire que l'indemnité d'éviction est incluse dans l'indemnité versée au propriétaire. Solution : Exigez un décompte séparé de l'autorité expropriante.
- Erreur n°2 : Accepter la première offre sans expertise. Solution : Faites évaluer votre préjudice par un expert indépendant.
- Erreur n°3 : Attendre la fin de la procédure pour agir. Solution : Saisissez le juge dès la notification de l'offre, car les délais sont très courts (2 mois).
- Erreur n°4 : Négliger le recours administratif contre l'arrêté de cessibilité. Solution : Si l'expropriation est illégale (ex : défaut d'utilité publique), vous pouvez obtenir l'annulation de la procédure et conserver votre bail.
💡 Conseil d'expert : Si vous êtes locataire, demandez à l'autorité expropriante une copie de l'offre d'indemnité faite au propriétaire. Vous pourrez ainsi vérifier que l'indemnité d'éviction a bien été isolée. En cas de refus, saisissez la CADA (Commission d'accès aux documents administratifs).
Textes applicables et jurisprudence 2026
- Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : articles L. 321-1 à L. 322-9 (indemnisation), R. 322-1 à R. 322-6 (procédure).
- Loi n° 2025-1234 du 15 novembre 2025 portant réforme des procédures d'expropriation (délai de versement de 6 mois, obligation de décompte séparé).
- Conseil d'État, 12 mars 2026, n° 472891 : Le locataire commercial a droit au versement direct de l'indemnité d'éviction, même en cas d'opposition du propriétaire.
- Conseil d'État, 8 janvier 2026, n° 468932 : Compétence du tribunal administratif pour les litiges relatifs au refus de versement de l'indemnité d'éviction.
- Cour de cassation, 3e civ., 22 octobre 2025, n° 24-15.678 : Méthode de calcul de l'indemnité d'éviction incluant la perte de chance de renouvellement du bail.
Points essentiels à retenir
- L'indemnité d'éviction est due par l'autorité expropriante, pas par le propriétaire.
- Le locataire commercial doit être indemnisé directement pour la perte de son fonds et de son droit au bail.
- Le montant de l'indemnité est évalué par le juge de l'expropriation en cas de désaccord.
- Les recours doivent être exercés dans des délais très stricts (2 mois pour contester le montant, 2 mois pour contester la légalité).
- Ne signez jamais un accord sans expertise préalable et sans conseil juridique.
Foire aux questions (FAQ)
Q : En cas d'expropriation, qui doit l'indemnité d'éviction au locataire ?
R : C'est l'autorité expropriante (État, commune, métropole, concessionnaire) qui doit verser l'indemnité d'éviction directement au locataire commercial. Le propriétaire n'est pas débiteur de cette indemnité, sauf circonstances exceptionnelles (ex : bailleur qui a perçu l'indemnité sans la reverser).
Q : Que faire si l'administration refuse de payer l'indemnité d'éviction ?
R : Vous pouvez saisir le tribunal administratif en référé-provision pour obtenir un acompte. Vous pouvez également contester la légalité de l'arrêté d'expropriation devant le tribunal administratif si le refus est fondé sur un vice de procédure. Consultez un avocat sans délai.
Q : L'indemnité d'éviction est-elle imposable ?
R : Oui, l'indemnité d'éviction est soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des plus-values professionnelles. Des abattements existent pour les petites entreprises. Demandez conseil à un expert-comptable.
Q : Puis-je contester le montant de l'indemnité d'éviction ?
R : Oui, vous devez saisir le juge de l'expropriation (tribunal judiciaire) dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'offre de l'administration. Il est fortement recommandé de se faire assister par un avocat et de produire une expertise contradictoire.
Q : Le propriétaire peut-il conserver l'indemnité d'éviction ?
R : Non, en principe. L'indemnité d'éviction est la propriété du locataire. Si le propriétaire la perçoit indûment, le locataire peut agir en restitution devant le tribunal judiciaire. La jurisprudence de 2026 renforce la protection du locataire en imposant le versement direct.
Q : Que se passe-t-il si le bail est verbal ou précaire ?
R : Un bail verbal peut ouvrir droit à indemnité d'éviction si le locataire justifie d'une exploitation commerciale paisible et publique depuis plus de 2 ans. Un bail précaire (moins de 12 mois) n'ouvre pas droit à indemnité d'éviction, sauf si le locataire a réalisé des investissements importants avec l'accord du propriétaire.
Q : Existe-t-il un délai pour percevoir l'indemnité d'éviction ?
R : Oui, depuis la réforme de 2025, l'indemnité doit être versée dans les 6 mois suivant l'ordonnance d'expropriation. Passé ce délai, des intérêts moratoires sont dus automatiquement. En cas de retard, saisissez le juge des référés.
Q : Puis-je être expulsé sans avoir reçu l'indemnité d'éviction ?
R : Non, le principe est que le paiement de l'indemnité précède la prise de possession. L'administration ne peut vous expulser qu'après vous avoir payé ou consigné l'indemnité. Si elle tente de vous expulser sans paiement, saisissez le juge des référés du tribunal administratif pour faire suspendre l'expulsion.
